不動産にまつわる悩み事は様々です。賃借人との関係、借地の管理や整理、不動産収益の向上、税務対策、建物改修や建替え、境界の争い、共有者間の問題、隣地との関係、事務所や営業所の移転、会社の清算、自宅の売却など、弊社では様々なご相談を承っております。問題解決には単発の業務もあれば、業務委託契約にて数年にわたり解決に努める業務もあります。
相続が重なると、株主の関係が複雑になり、株主の意見調整に苦慮することがあります。特に会社を清算する場合、疎遠な株主を説得し了承頂く事は大切です。弊社ではコミュニケーションを重ね、株式の評価（保有不動産の評価）について十分に説明し、ご理解頂くよう努めます。また、保有不動産の中に、別荘地などが含まれる場合は処分に苦労しますが、弊社のネットワークを活用して対応しております。
不動産オーナーがご高齢で意思能力が低下し、賃貸の運営管理に支障をきたす事例が増えてきております。そこで、弊社では弁護士や税理士とともに家族信託の活用を検討し、不測の事態に備えるよう提案しております。また、将来の資産承継も考慮し、家族信託を活用する方法で相続対策も提案しております。高齢化社会が進む中、今後益々家族信託の活用が期待されております。
弁護士からのご相談の多くは、家族間で共有する不動産の持分問題です。弊社では、各共有者のご要望や思いなどを伺い、それぞれがご納得頂けるように努めます。まとまらなければ、裁判による分割訴訟となりますが、時間や費用もかかるため、裁判外での解決がベストです。共有者の高齢化による認知能力低下で、処分などが出来ないケースもあり、元気なうちに解決することをおすすめします。
土地の賃貸借に関し、貸主、借主から様々なご相談があります。内容は多岐にわたり、借地契約の更新、地代の値上交渉、建物の大規模改修や建替え、借地権の譲渡承諾料の交渉、借地契約の合意解約など様々です。また、借地建物の名義が先代や先々代のままになっている建物もあり、たとえ建物を占有していたとしても、建替えや借地の譲渡の際に名義の違いが支障となります。所有者不明土地が社会問題化しておりますが、所有者不明借地の問題解決も大切です。
市街地再開発事業や共同建替事業の地権者から、事業サポートのコンサルティングを受託しております。デベロッパー勤務の経験を生かし、再開発コンサルティング会社とも協議し、再開発事業者と地権者との諸交渉について、弊社がコンサルタントとしてサポートしております。
保育施設のニーズが高まる中、弊社では地域の要望に沿う保育園の誘致に取組んでおります。例えば、パチンコ店舗を保育園に改修した例や、土地有効活用で保育園と上層階に賃貸マンションを誘致した例、底地借地のトラブルを解決し、借地権付き保育園として投資家に売却した例などがあります。
宗教法人が所有する貸地や賃貸ビルなど、不動産に関するマネジメントを行っております。宗教法人の収益不動産は、借地は昔からの契約が多く、建物は老朽化した古いものが多く、地代や賃料は周辺相場と比較して割安で、資産価値の割に収益が上がりません。そこで、地代の値上交渉や借地の整理、老朽不動産のバリューアップで賃料を値上するなど収益の改善を図ります。老朽不動産の中には旧耐震建物もあり、耐震工事の提案もします。また、お墓敷地の容積を活用し本堂の建替えなどのコンサルティングも行っております。
生産緑地の行為制限解除（農地以外での利用許可）について、様々なご相談があります。行為制限解除は、原則、主たる従事者の死亡が要件ですが、ご自身が高齢で農作業が行えず、後継者も無く農地を活用できない場合にも、地域の農業委員会と協議し、宅地転用の許可が得られる場合があり、宅地として処分したり土地有効活用で収益不動産へ転用したり様々な提案をしております。生産緑地の活用は、今後注力していきたい分野です。
弊社では、老朽化した賃貸ビルや賃貸マンション、戸建住宅に、内外装や諸設備を更新し、デザインも一新するなどの大規模リノベーションを実施し、収益向上の効果を検証しております。これらの経験を基に、賃貸オーナーにリノベーション工事のアドバイスを行っております。古い建物でも、建替えではなく、リノベーション工事で再生することを実証し、環境に優しい不動産再生事業に取組んでおります。この事業においてハードルは事業資金の融資です。融資期間が建物の法定耐用年数によることが多いので、諸設備の更新に加え耐震性能の向上も図り、予め金融機関と融資条件を詰めておくことが大事です。
土地の有効活用は、オーナーの資産活用であると共にその地域の社会貢献でもあります。弊社では、地域特性を生かし、居住用賃貸、飲食や物販などの店舗、保育園などを誘致しております。テナントの取引先は、大手家電量販店、コンビニエンス、ロードサイド飲食系など様々です。
行政が住宅の高層化を促進している地域において、老朽化している戸建が建ち並ぶ街区を権利調整し、マンション用地として大手デベロッパーに売却しました。本街区は、長期にわたり地権者の調整が難航していましたが、弊社で調整業務を引継ぎ、およそ3年間で地権者のご要望をまとめることができました。
先の震災以降、旧耐震基準の賃貸ビルは賃貸環境が厳しく、空室がなかなか決まりません。そこで、ある物件では、エリアの特性から賃貸ビルから飲食店舗ビルへ用途変更し、稼働率と収益の改善を図りました。賃料水準は事務所ビルの約1.5倍へ、稼働率も100％となりました。
不動産に関する諸問題は、一朝一夕には解決しません。解決を急ぐことで更に問題が広がってしまう場合もあります。これまで弊社で取組んだ事例には、解決までに実に8年を要したものがあります。不動産の共有問題でしたが、この間、裁判手続きも活用する中で更なる問題が発覚し、また、共有者の死亡も発生し、解決志向の違う相続人に引継がれるなど、コンサルタントとして最善を尽くしているにも関わらず、次々と問題が発生し解決まで大変苦労した経験があります。不動産の問題は裾野が広く、奥も深いものだと改めて認識した次第です。問題解決能力はもとより、解決まで長期間にわたり、担当者が変わらずに依頼人に寄り添えるのは弊社の強みです。
